| Artículos | 01 MAY 1998

El procedimiento hipotecario

Tags: Histórico
Román A. Gratacos.

La presente exposición va a tratar del procedimiento legal que se debe seguir para ejecutar la garantía de una obligación, consistiendo dicha garantía en una hipoteca .

Antes de entrar de lleno en lo que es el procedimiento hipotecario, haremos un breve resumen de lo que es una hipoteca, diciendo que solamente podrán ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales que sean enajenables con arreglo a las leyes . Son requisitos indispensables para la realización de los contratos de hipoteca, que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación, que la cosa que se hipoteque sea propiedad del que hipoteca, y que las personas que constituyan la hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en su defecto, estén dotados de la pertinente autorización de quien corresponda . Por último, y para poner fin a esta breve alusión a la hipoteca, pondremos de manifiesto que, para que la hipoteca pueda surtir sus efectos en caso de incumplimiento por parte del deudor de la obligación principal, tiene que estar inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente .

Del procedimiento hipotecario conocerá el Juez de Primera Instancia del partido judicial de donde radiquen los bienes inmuebles y, en el caso que los bienes radiquen en varios partidos judiciales, será el demandante quien elija dentro de los posibles, interponiendo la consiguiente demanda en el deseado .

Inicio del procedimiento

El procedimiento se iniciará con demanda autorizada por letrado, en la que se relacionarán los hechos y las razones que justifiquen la subsistencia de la deuda o de la obligación, su exigibilidad y la competencia del Juzgado al que se dirigen por medio de la misma . Se reflejará la cantidad exacta que sea objeto de reclamación con el desglose de los conceptos y de las cantidades correspondientes a cada uno de ellos, así como su cálculo, acompañándose los documentos acreditativos de la personalidad con la que se actúa, incluso el poder por el cual actúa el Procurador y, como no, la pieza clave del procedimiento, el título de crédito, o títulos, en su caso, con los requisitos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder despachar ejecución . En el caso de que no se disponga del título del crédito, podrá resolverse la situación acompañando certificación al Registro de la Propiedad de su existencia y, por lo tanto, de la inscripción en los libros .

Será necesario, y se deberá acompañar a la demanda, junto con los documentos anteriormente relacionados, el acta notarial que justifique el haber requerido de pago al deudor, con diez días de antelación a la fecha en que se presenta la demanda en el Juzgado . El requerimiento de pago deberá haberse practicado en el domicilio que esté reseñado en el Registro de la Propiedad, entregando dicho requerimiento directa y personalmente al deudor y, en su defecto, al pariente más cercano, o a los dependientes que en ese momento estuvieren en el indicado domicilio, siempre y cuando tuvieren en cada uno de estos casos más de catorce años .

Cuando la hipoteca garantice el cumplimiento de pago de un crédito o de un préstamo en el que se hubiere pactado un tipo de interés variable, se deberá acompañar a la demanda los documentos que permitan determinar el tipo de interés con exactitud, ya sea directamente o mediante una simple operación aritmética . En este punto tenemos que tener en cuenta que en la escritura de constitución de hipoteca suele venir determinado el tipo de interés del préstamo, con lo que con la aportación del título del crédito, o con la aportación de la certificación registral de su existencia, en la cual como es natural se reproducirá lo inscrito en el Registro correspondiente, ( y con ello el cálculo del tipo de interés previamente acordado entre las partes ) , quedará solventado este requisito consistente en la determinación exacta del tipo, por lo que con este requisito se viene a exigir que se clarifique por parte del acreedor, en la medida de lo posible, el cálculo del tipo de interés . Todo ello, claro está, en aras de realizar un procedimiento transparente y entendible no sólo para los profesionales dedicados a estos menesteres, sino también para los deudores cuando no concurran en ellos la circunstancia de ser profesional, pues al fin y al cabo, son los principales interesados de estos procedimientos junto con el acreedor .

Una vez presentados esta serie de documentos junto con la demanda el Juez los examinará y, en el caso de que no falte ningún requisito, mandará que se sustancie el procedimiento . Si no se hubieren practicado los requerimientos notariales anteriormente aludidos, los mandará realizar . El juez reclamará del Registrador de la propiedad, siempre y cuando lo reclame el actor o demandante en el proceso, la certificación de la última inscripción de dominio o de posesión de la relación de todas las hipotecas y gravámenes y, en general, cualquier derecho real o anotación a las que estén afectos los bienes, haciéndose constar de una forma expresa que la hipoteca que sirve de garantía de los derechos del acreedor sigue subsistente .

El Registrador, al recibir la petición de certificación por parte del Juzgado, no olvidemos que se realiza a instancia del acreedor, hará constar mediante nota marginal en la inscripción de la hipoteca que se ha expedido tal certificación, con la fecha en la que se expidió y la identificación del procedimiento que la motivó . Este hecho, que a primera vista puede parecer nimio, es importantísimo, pues con la petición de esta certificación se está poniendo a la vez sobre aviso a terceros posibles adquirentes de la existencia de un proceso tendente a ejecutar la garantía hipotecaria sobre el bien inmueble en cuestión, y como ya hemos podido comprobar esta certificación no se practicará de oficio a menos que sea solicitada por la parte demandante, por lo que se tendrá que tener muy en cuenta por el actor, es decir, por los letrados del mismo, ya que con ello se evitan futuros y posibles problemas .

Si de la certificación del Registro se desprendiese que la persona a la que se requirió de pago es distinta de la que figura en el Registro como titular del último derecho real inscrito, se le notificará inmediatamente la existencia del procedimiento en el domicilio relacionado en el Registro, para que si lo desea intervenga en la subasta o satisfaga antes del remate el importe de la deuda junto con los intereses y costas, conceptos que se aseguran con la hipoteca .

Mediante las certificaciones es corriente sacar a la luz cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que garantiza el crédito del demandante; en estos casos se notificará a los titulares de dichas inscripciones acreedoras la existencia del procedimiento, para que si lo estiman oportuno procedan al pago del crédito, intereses y costas, quedando en este caso subrogado en la posición del ejecutante de la garantía que ha dado lugar al procedimiento, haciéndose mención de dicha subrogación mediante nota al margen de la inscripción, para lo que será necesario aportar en el Registro acta notarial del pago de las cantidades a la que ascienden los conceptos anteriormente aludidos o del oportuno mandamiento judicial .

Subasta de los bienes

El acreedor, una vez transcurridos diez días desde la fecha en que se realizó el o los oportunos requerimientos de pago, podrá solicitar del Juez la administración o posesión interina de la finca, siempre y cuando en la escritura de la constitución de la garantía hipotecaria se hubiere recogido y pactado tal posibilidad, o si el derecho a ejercer tal posibilidad le viniere reconocido en algún cuerpo normativo con rango de Ley . En este caso, y si se hubiere estipulado, el acreedor percibirá las rentas vencidas y no satisfechas y, en todo caso, los f

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